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首開與觀點面對面:李巖 造城的人

發布時間: 2019年9月2日 閱讀次數:613 新聞作者:觀點地產新媒體 觀點
“一部首開史,半座北京城”,李巖之于首開,首開之于北京,都有許多的故事。兩小時的時間,我們試圖從李巖的講述中,讀懂這位千億國企新董事長的思考。

觀點地產網  抵達時,李巖已經等了我們一會兒。

采訪地點定在一間布置嚴謹的辦公室,一絲不亂中帶著鮮明的國企風格。我們在這里,與這位首開股份新董事長有了全新的認識。

不同于頻繁出現在鎂光燈下為企業站臺的民企領導人,李巖行事低調,外界對于這位國企領導人的認知并不多。

初次見面,李巖顯得親切且熱絡,迅速消弭了雙方之間的陌生感與距離感。

今年50歲的李巖,外表看起來絲毫不像到了知天命的年紀。在這個歲數,他接到了一項新的任務,抑或是一個新的挑戰——今年8月,被任命為首開股份新一任董事長。

升任后的李巖身兼兩職,既是首開股份的董事長,也是首開集團的總經理,兩肩的擔子有些重。2019年3月,北京市政府宣布首開集團、房地集團兩家企業合并重組,這意味著,他面前,是一道“1+1如何大于2”的考題。

上市公司首開股份同樣處于發展的關鍵期,過去的2018年,公司資產規模突破3000億元,實現銷售簽約額1007億元,同比增長46%。而李巖,承擔著讓首開在千億之后發展得更好、更穩的重任。

對于一家國企來說,每更換一名掌舵手都是一次傳承中的變革,他的經歷、認知和想法將決定這艘“大船”行駛的速度和方向。

 
李巖將自己的角色定為“意見的傾聽者、團隊的協調者、經營的決策者、發展的引領者”。或許是因為擁有著深入基層的大量工作經歷,他總是習慣將自己的姿態放低,而這也為他贏得了更多的尊重。

“一部首開史,半座北京城”,李巖之于首開,首開之于北京,都有許多的故事。兩小時的時間,我們試圖從李巖的講述中,讀懂這位千億國企新董事長的思考。

“造城的人”

李巖像是一座城市的朋友,他更希望所有的首開人都是。

“年輕的時候喜歡旅行,說走就走。我有時候早上起來想著,中午要去河北吃羊湯,要去北戴河海邊游個泳,經常說走就走。”

在北京長大的李巖,有著北方人的果斷利落,盡管說話不如老一輩那般京腔濃重,情愫卻一點沒少。與一座城市數十年相處積淀下來的交情,也順理成章地融入到他的職業生涯中。

“北京坊是李巖總在宣武區做城市老舊小區改造更新的典型案例。”首開的人向我們介紹,這個網紅打卡點就是李巖主持開展的,在原有建筑的基礎上進行了部分新建,青磚與玻璃房交錯,是一個把古香古色和現代氣息融合的好地方。

從企業到政府,再回歸到企業,李巖的職業生涯似乎都帶有城市更新的影子,我們不太能確定這是否僅僅是巧合。

“職責使命要有,興趣愛好也很重要。”按他的說法,在西城區政府當了10年副區長,最熱愛或說下精力最大的,還是老街區的更新改造。

興趣是李巖的驅動力,也許就像他說的,這能讓自己將一件事情做到極致。

“特別是大柵欄地區,我那時候擔任更新計劃總指揮,一直從事文化街區、商業街區的改造和提升。”從李巖的話中,我們可以讀出成就感,那是他所認為的正確而有意義的事情。

我們此刻眼中的李巖,帶著點執著和孤勇。如今的首開,與他對城市發展的理念也無比契合。

“這些年,首開也一直倡導城市復興的理念,要做城市復興官,推進北京的城市更新。”

起源北京,扎根北京,首開算是最懂這座城市的開發企業。

 
“7月,我們跟石景山區政府簽了一個合作協議,其中最核心的就是老舊小區改造、街區有機更新。”就在采訪的前一天,李巖剛去首開選取的12萬平米老舊小區進行考察。

他透露,首開即將與東城區政府簽署戰略合作協議,其中一個很重要的內容就是要做街區更新,要從建筑更新、街巷更新到街區更新,有機地推動這項工作。

“首開股份已經在東城區展開研究工作,我們找了景山片區,那是最核心的片區。一些歷史街區怎么騰退,形成什么樣的運營模式,如何實現街區的整體更新,包括這個區域建筑的修繕、街區機理的保護、在地文化的挖掘、商業業態的調整、街區治理的完善,這些內容對我們來說是全新的挑戰。”

言外之意,這條路并不好走,“首開集團和股份有個專門的班子在做這方面的研究,能不能探討出一個全新的商業模式,今天我無法回答您,但是在這方面的努力,我們一天也沒停止。”

我們看到了一個“有韌性”的李巖,一個在興趣和責任感驅動下,執著向前的首開股份新掌門人。現在的他,可能很難再肆意地來場說走就走的旅行,但“讀萬卷書,行萬里路”是不變的理想。

“現在經常出差,閑暇之余會到當地的博物館看看,或者一大清早和晚上到城市走走。”到博物館走一遭,一定是加深了解城市文化、歷史的最有效方式。這也是首開的方法論——注重當地的文化和傳承。

“怎樣的城”

話題聊到首開集團與房地的重組,這幾乎是近一年來市場關注的焦點,我們將這件事列為首開的里程碑事件之一。

我們好奇“新首開”會是怎樣的,李巖很認真地回答:“打造全國領先的非經營性資產管理處置平臺,成為名副其實的城市服務商、城市復興官。”

2019年3月,北京市政府宣布首開集團、房地集團兩家企業合并重組。李巖告訴我們,在那之后,首開就著手組建了新的集團領導班子,成立了集團的合并重組領導小組和辦公室,統籌推進重組之后的相關工作。

“到現在5個月,生產經營、各項工作推進非常平穩。”不過難度也不小,他笑笑說,首開是市場化程度非常高的競爭類企業,而房地集團是非常有特點的特殊功能類企業。

我們追問房地集團的特殊性在哪里,李巖進行了一番解釋:“房地集團是北京市國有企業非經營性資產接收管理、運營處置的一個平臺,從現在看,要接收3075萬平米的非經營性資產。”

除此之外,房地集團的施工板塊也頗有特點,參與故宮、頤和園、天壇及中央國家機關的古建修繕工作。這對于要做城市復興官的首開來說,是非常寶貴的資源。

這些都給予了李巖信心,他相信,兩個各有特點的企業整合在一起,如果能夠發揮各自資源和專業優勢,就一定能夠形成1+1>2的合力。

重組完成后,房地集團將作為二級企業納入集團整體的管理:“首開集團主要的二級公司就這么幾家:第一家是首開股份,這是我們最重要的,也是國資委認可的最重要的子企業;第二家是房地集團;第三家是物業板塊鴻城實業公司;第四是國際公司首開國際;第五是首開資管公司。”

在絕大多數人眼里,這場重組無疑賦予了首開更具想象空間的未來。李巖告訴我們,目前房地集團跟首開股份是并行的,但是這些資源將來都會打通。

房地集團與首開一樣,資源高度集中北京。從數據來看,房地集團非經營性資產3075萬平米,在管的2000萬平米物業和2000萬平米供暖面積全部集中在北京,開發業務98%,施工板塊95%都在北京。

土生土長的國企,似乎天生就會帶著一種復雜的使命感,會想為這座城市做些什么。

“再加上物業公司鴻城實業,在管的規模是1857萬平米,91%是集中在北京的。另外中央企業的‘三供一業’將來分離移交,我們估計可以接收到3000萬平米的規模。”

“北京是首開在新發展階段最重要的區域,圍繞著北京的存量資源,把上下游產業鏈做得更加全面,是我們合并重組最核心的目標。”這是李巖的底氣和信心。

 
說到此,我們能感覺到李巖的興奮,作為一名“造城人”,他已經見到了土和磚:“集團已經成立了非經業務的領導小組,還下設了辦公室,我們把在北京的非經資源作為下一步城市更新的基礎。”

話語間,一幅存量的大幕徐徐鋪陳:“北京、上海等一線城市會逐漸進入存量時代,都會通過城市更新的方式提供建設用地,將來有可能在某個階段就變成一種主要的供給方式。”

在李巖眼里,首開現在做的棚改、保障房和城市更新,都是在為明天做準備。

“如何造城”

首開已經著手為明天鋪路,很多企業卻還需要經過一番努力,才能獲得通行證。

2019年,政策環境一言難盡,而房地產行業中,各家企業的“資金和負債”往往都會被媒體無限放大。我們調侃,有報道說“首開負債太高”。

他頓了頓,很快便領會了我們的意圖:“我們也反思,也許跟媒體溝通不夠充分,也許是國企的特性,可以做,不能隨便說,在公眾面前要保持一個相對低調的形象,所以好多信息傳遞沒那么充分。”

“去年集團負債率降到了79%,而集團負債率下降,首開股份給了很大的貢獻。”他向我們解釋,首開一直看重降負債,也采取了很多的措施降負債,不管是集團,還是首開股份,負債率一直呈現下降趨勢。

“現金流方面不用擔心?”

“沒什么可擔心,不管是債務結構、資金安全、融資渠道還是成本控制,我們還是非常合理的。”

李巖主動提及近期的金融監管,他說,就算政策對信托和外債有一些調整,對首開股份的影響都有限。數據顯示,在首開股份2018年底存量債務中,銀行融資占56%,債類融資約占30%,信托類產品僅占14%。

另外,8月份,首開集團兩日內接連與平安銀行、交通銀行、北京農商銀行以及工商銀行簽署戰略合作協議,獲取授信額度1200億元,用于非經平臺建設和老舊小區改造。

“首開堅持的是穩中求進。”正因為此,首開一定不拿地王,在拿地過程中,資金的安全被放在了最重要的位置。

李巖說,這是國企的一種自我約束和要求。

自我調侃“年過半百”的李巖仍舊保持著坦誠,他承認首開的確有一些項目周轉比較慢,這要實事求是地看待。

“這是要極力改進和解決的問題。”或許是因為國企的身份,首開需要擔負著城市更新改造、保障房建設的重要責任,兼顧政治責任和社會責任。

“不過,作為企業,還是要追求利益最大化。”李巖告訴我們,經濟效益也要放置在非常重要的位置。

似乎擔心我們對國企存在天生的刻板印象,采訪過程中,李巖不止一次地強調“首開是一個市場化程度非常高的企業”。

正因為此,首開有著廣泛的朋友圈:“首開股份有開放性、包容性、專業性,這些是得到合作伙伴認可的。”李巖對此頗有自信。

據其介紹,從2010年到現在,首開獲取了大概將近140個項目,其中合作項目有110個,近期合作的企業超過了40家。

“那天我們跟龍湖的領導見面,統計了一下合作情況,自己都很吃驚,有32個項目,有543萬方的規模。”

龍湖是首開的好朋友之一,也正是得益于合作,首開拿到了不少好的項目,進入新的城市,實現戰略調整。

關于首開的情況,李巖信手拈來,說話音調不高,語速平緩,能讓人從中讀出真誠。

 
我們看到,會議室的墻上依次掛著北京市地圖、中國地圖和世界地圖。也是從北京開始,首開一步步走向全國,再走向海外。

在剛過去的2018年,首開北京區域資源占比首次降至50%以下,在保持京津冀優勢的前提下,這家老牌京派房企有意識地向長三角、珠三角、成渝地區等地區發展。

當然,在合作的過程中,首開也有自己的思考和總結:和誰合作?角色是什么?

也許,真相就是李巖說的那樣,朋友圈不是越大越好,也不要給自己設限,大家發揮各自的優勢,實現互補,實現1+1>2的效能,能夠實現相互尊重、相互學習,才是合作的意義。

李巖是一個適合當朋友的人,我們說的每句話,他都很認真地傾聽和回應。他說,很高興認識我們,也希望能夠成為每個首開人的朋友。

或許這里是一個能夠實現他抱負的地方,也希望在未來的某一天再次拜會李巖,這位“造城的人”,已經成功建起了他心中的“城”。

窗外日光漸褪,采訪到了尾聲,已經有不少首開人在外等候。我們很清楚,繁忙是李巖工作的常態,撥冗兩小時實屬不易。

以下為觀點地產新媒體對首開股份董事長李巖先生的專訪實錄:

觀點地產新媒體:首開這一年有很多變化。

李巖:是,首開集團跟房地集團合并了。去年10月份,北京市委常委會就通過了合并重組的議案,今年3月9日,正式宣布兩個集團合并。這5個月的時間,也沒揭蓋子,兩邊集團也沒有更多接觸,真正合并重組從3月9日市政府召開合并重組大會之后才真正開始。

從一些市場反映來看,市場對這次合并反應都是非常正面的。首開集團跟房地集團都是北京市屬國企,但規模、體量、主業等各方面完全不同。

比如說,首開是一個競爭類的企業,房地是一個特殊功能類企業。把一個競爭類的企業跟一個特殊功能類的企業進行合并,市委市政府有著非常長遠的考慮,也有現實的一些要求。

到現在5個月時間,合并重組整體工作推進得還是非常好的,生產經營、各項工作實現了很平穩的過渡,組建了新的集團領導班子,還成立了集團的合并重組領導小組和辦公室,統籌推進重組之后的相關工作。

合并之后,集團資源、業務、人員等各方面都會有一個變化,這個變化過程預計是在明年一季度,最遲到上半年,完成集團公司組織架構和內部機構的調整,會在6個方面推進我們的轉型和跨越式發展。

因為給首開集團的定位是服務國資國企改革,打造非經資產管理處置的平臺,探索超大城市內涵式發展的新路徑,力爭成為城市有機更新的綜合服務企業,所以我們下一步城市運營業務,主要是打造這個非經平臺。從規模和平臺模式和我們跟城市有機更新的結合方面,會做持續的探索和努力。

第二個是城市開發業務,主要是股份這邊,規模效益各方面都要有所提升;第三個是城市服務業務,力爭在“十四五”期間,物業板塊具備上市條件;第四個是城市建設業務,以古建特色為龍頭,在建筑領域,特別是在古建修繕領域奠定我們的地位;第五是城市的經營業務,整合資源,推進我們的養老、雙創甚至教育,包括文化、旅游業務的探索。

第六就是城市更新業務,這是最核心的一塊。我們通過以前的棚改、現在的老舊小區改造、歷史文化街區的保護提升,通過文化資源、客戶資源的進一步挖掘,形成具有首開特色的城市更新領域的品牌價值和優勢。

這6個方面,圍繞著城市,圍繞著城市的復興,圍繞著城市復興理念,城市復興官這種角色的擔當,都會有序地來推進和開展。

 
觀點地產新媒體:合并重組雖然有難度,您覺得現在還比較順?

李巖:對,整體平穩,難度確實也不小,首開股份是市場化程度非常高的一個競爭類企業,房地集團雖然資產規模不大,只相當于首開的1/10,但是非常有特色。

它有幾個值得我們關注的地方,第一是作為國企服務中央、服務中央國家機關、服務外交使領館保障方面,這在北京國企里面是獨一無二的。

第二,市委市政府讓首開集團和房地集團重組,很重要的原因就是因為房地集團是北京市國有企業非經營性資產接收管理、運營處置的一個平臺。從現在看,要接收3075萬平米的非經營性資產,這一大塊將來是新集團下一步發展,特別是履行國企責任,踐行城市更新、城市復興的理念過程當中非常寶貴的資源。

第三,它比較有特色的地方是施工板塊,雖然不大,但是非常有特點,它的古建維修、施工在行業當中是處于靠前位置的,參與過故宮、頤和園、天壇及中央國家機關的古建修繕工作。

不光是做古建,它也做市場化的施工項目,只不過因為是一級資質,不是特級資質,沒有那么大的市場占有率和品牌效應。當然,施工力量很強,很多中央重點工程和保密工程的施工都是它們承擔。

所以說,它的實力并不弱,這兩個企業各有特點,整合在一起,各自能夠發揮資源和專業優勢,形成更好的1+1>2的合力。

觀點地產新媒體:對首開是很好的補充。

李巖:這幾個月磨合得挺好,近期的業務對接也有階段性的成果。我們的財務快報實現了全集團的合并,預算體系進行了對接,也形成了2019年生產經營預算的各個主要指標。

對首開集團來說,主要的二級公司就這么幾家:第一家是首開股份,這是最重要的,也是國資委認可的最重要的子企業;第二家是房地集團;第三是我們原來的物業板塊鴻城實業公司,在管面積也有2000萬平米;第四是國際公司首開國際,在大約7個國家和地區都有投資項目;另外一個就是首開資管公司。

實際上,我們是把房地集團作為二級企業納入了集團整體的管理,跟首開股份是并行的,但是這些資源將來都是會打通的。

觀點地產新媒體:暫時不并到上市公司首開股份這邊?

李巖:現在不會,將來的整合會有進一步的研究。兩個集團合并重組要處理好四個關系,一個是歷史和未來的關系,要對歷史形成的現狀有準確的把握和認識,對未來的定位和發展目標有科學清晰的分析。

同時,還要處理好改革的節奏問題,把控好節奏,從市委市政府對我們的要求來講,不能盲目求快,要穩字當頭。

合并重組以來,我們對資源也進行了梳理,首開在北京有資源集聚的規模優勢,首開起源北京、扎根北京,這里是我們的大本營,首開股份去年營收和利潤接近50%都集中在北京。

房地集團來講,它的非經營性資產3075萬平米、在管的2000萬平米物業和2000萬平米的供暖面積全部集中在北京。房地集團也有開發,主要以公租房、保障房為主,這一塊業務98%都在北京,施工板塊95%也在北京。所以房地集團作為首開集團的二級企業,資源在北京也是非常集聚的。

鴻城實業公司是一個物業管理企業,在管規模是1857萬平米,91%是集中在北京。另外,中央企業的“三供一業”將來分離移交,我們估計可以接收到3000萬平米的規模。

北京是我們資源最集中、團隊力量最強,也是發展最重要的一個區域,有上億的資源在這里,在同類企業中是非常有優勢的。北京也是首開在新的歷史階段發展最重要的區域,我們必須高度關注,下大力氣,去做好開發、物業經營、施工,包括培育的一些業務,養老、雙創、文化等等。

將來,首開圍繞著在北京的存量資源,以城市更新、城市復興的理念為引導,把我們上下游產業鏈做得更加全面,發揮資源的最大優勢,這應該是我們合并重組的最核心理論。

現在集團成立了非經業務的領導小組,還下設了辦公室,把北京的非經資源作為下一步城市更新的基礎。

 
北京雖然進入了減量發展的新階段,但結合國務院提出的對老舊小區進行綜合改造的契機,老舊小區改造接棒棚改,應該說給首開股份提供了新一輪發展機遇。

在上一輪棚改,首開做得還是不錯的。到目前為止,首開股份在北京承接的棚改項目,在實施的,包括儲備的有12個左右,涉及到用地規模達到了1500公頃,規模非常大。

包括保障房業務,從2010年到現在9年期間,做了將近500萬平米,各類保障房只要在北京出現的形態,我們都有涉及。首開這些年在棚戶區改造、保障房建設領域,下了很大的工夫。

有的時候媒體也會質疑,棚改這些項目會不會周轉很慢,資金沉淀太長。這種疑慮是有的,而且這種項目確實存在著這種情況。但是從首開做的棚改和保障房建設項目來講,還是保持了適當的收益,我們是在社會效益和經濟效益這兩方面綜合來衡量的。

當然,作為企業還是追求利益最大化,經濟效益還是擺在非常重要的位置。但是,作為國企也擔負著城市更新改造、保障房建設的重要責任。所以,我們既要實現政治責任、社會責任,還要取得經濟效益,這幾方面是綜合平衡考慮的。

觀點地產新媒體:棚改的收益是可以的,有穩定收益。

李巖:如果推進得快,把周期縮短,收益是相當可觀的。我們有幾個項目都是在公告期之內就完成了居民和非宅的拆遷任務,這些項目周轉速度不慢。

首開股份今后在棚戶區改造、政策性住房的建設,包括新一輪的老舊小區改造方面,都會保持適度的規模。

觀點地產新媒體:一線城市都要進入這個階段。

李巖:深圳現在也走的城市更新,北京、上海這些一線城市逐漸都會進入存量時代,都會通過城市更新的方式提供建設用地。將來有可能在某個階段就變成一種主要的供給方式,我們今天所做的也是為明天做儲備。

首開北京的幾個公司全部都有做棚改和建設保障房的經驗,外地一些城市公司,也開始了一些城市更新業務。我們時機抓得比較早,包括和遠洋、高和組建城市更新基金,也參與了一些商業地產類的更新項目,幾年時間累計超過了10個項目,總的投資收益是非常不錯的。

首開這些年一直倡導城市復興的理念,要做城市復興官,我們在做好主業的同時,一直在做一些有益的探索,也取得了比較好的成效。

其實,合并帶來資源,也帶來了不同的發展模式。雖說老舊小區改造跟棚戶區改造不一樣,但也是一個補民生、補短板的重要方面。

觀點地產新媒體:大家平時深入了解首開還不夠多,有報道說你們負債比較高。

李巖:我們自己也反思,也許跟媒體溝通得不夠充分。也許是國企的特性,可以做,但是不能隨便說,在公眾面前要保持相對低調的形象,所以好多信息傳遞沒那么充分。

外界對首開質疑比較集中的地方就是認為負債率比較高,資金面比較緊,有一些項目周轉得也比較慢,這些質疑是客觀存在的,有些問題對我們來說也是存在的,要實事求是地看待。

但是,首開一直看重降負債,也采取了很多的措施降負債。這幾年集團也好,首開股份也好,負債率一直都是呈下降趨勢的。

去年集團負債率降到了79%,是非常快的,而集團負債率下降,首開股份給了很大的貢獻。我們沒有很激進,還是比較穩健的,這一點可以從我們拿地的情況看出來。

觀點地產新媒體:沒有太多地王。

李巖:這是拿地基本原則,我們現在拿地非常嚴格,現金流安全是第一位的,將資金安全放在衡量是不是拿地的首要因素來考慮。

資金充裕的時候,以合理的價位適當獲取土地資源。資金面比較緊,不說停止拿地,但是會嚴格控制拿地的節奏。另外,作為國企,現在還有一個很核心的原則,就是地王一定不拿。這不光是經濟和經營上的考慮,還有政治上的一種考量,是自我的約束和要求。

另外,在獲取資源的時候,要尊重我們戰略布局的考量,項目優選。從戰略布局來講,首開股份對整個的布局也做了一些調整,去年北京區域的比例降到50%以下了,這是區域調整的新成果。

京津冀是我們非常關注的區域,未來會繼續向長三角、珠三角、成渝地區等地方發展,戰略上會更加平衡。我們在區域布局上更加關注國家重點戰略的考量,國家戰略導向走到哪里,我們就布局到哪里。所以這兩年,首開在北京的持倉比例各項指標都向一個比較合理的方向調整。

我們對利潤率、各項經濟指標也有嚴格的要求。當然,因為合作項目比較多,還有跟合作方協商溝通的一些結果。總體來講,我們對包括周轉率在內的各項指標關注度越來越高,而且也通過這些年的合作,跟標桿企業學到了不少經驗。

 
觀點地產新媒體:挑選合作對象的標準是怎樣的?

李巖:從近期來看,首開合作的企業超過了40家,這40家企業當中既有國企,也有民營企業。國企里面既包括央企,像華潤、金茂這樣的大央企,也包括地方國企,比如在廈門我們跟建發合作,在北京跟城建合作。

民營企業里面的標桿企業,前三強里面我們和萬科、碧桂園都有合作,包括前10強里面的龍湖等等。我們跟龍湖、保利的合作項目都很多。那天跟龍湖的領導見面,統計了一下雙方合作的情況,自己都很吃驚,有32個項目,543萬方的規模。

我們有些戰略布局的實現,就是通過跟合作方合作進入這些城市,比如說珠海、深圳,原來我們在那里沒有城市公司,我們通過溝通,進股權的方式,進入這些項目公司,實現了落地。應該說,比我們組建一個團隊,單獨在一個區域,再去研究區域市場,再組建隊伍,再去篩選項目,再去落地,更加直接。

我們從2010年到現在獲取了大概將近140個項目,2800萬平米的規模,其中合作的有110個,有1950萬平米,取得了非常豐碩的成果,這些企業都很愿意跟首開合作。

觀點地產新媒體:首開心態非常開放。

李巖:首開是非常開放,而且是高度市場化的。因為這些公司也是高度市場化的公司,如果首開股份是一個僵化的企業、保守的企業,這些公司是不可能跟首開股份進行合作的。

我們之所以有這么好的朋友圈,反過來也說明首開股份有開放性、包容性、專業性,得到了合作伙伴認可。當然,每合作一個階段,每合作一家企業,我們也會自己總結和思考,比方說我們會篩選和誰合作。雖然有開放的心態,但也要有自己的判斷。

朋友圈不是做得越大越好,大家要能夠發揮各自的優勢,實現互補,實現1+1>2的效能,能夠實現相互的尊重、相互的學習,這些都是非常關鍵的。

第二是合作之后,在項目公司里各自的角色是什么。我們也沒有一成不變,不是說非要堅持什么東西。有些標桿企業,在跟它合作的時候,長短板不同、項目不同,大家可以在這里面發揮的優勢是不一樣的。

比如說在北京,首開的優勢很明顯,我們有政府背景,有行政資源,在項目獲取、報批方面,自然而然能夠起主導作用。有些項目在其它區域,我們不熟悉,或者我們是通過進股權的方式進入這些項目,我們就不會要求得那么高。

再有一個,有些地方可能競品多,產品競爭激烈,比如說我們合作的時候用龍湖、金茂的產品可能更有市場競爭力,我們會把這些線讓他們來做。

總之,合作之間有共同之處,但絕無千篇一律的要求,都是因地制宜,根據項目的不同、區域的不同、對象的不同、大家各自優勢的不同,來確定合作的模式。

觀點地產新媒體:合作項目多了,大家會說權益不高。

李巖:我給你舉個例子,去年12月28號,首開在成都獨自拿了一塊地,20多個億,我們拿了這塊地之后,龍湖同一天也拿了兩塊地,因為跟龍湖有非常好的合作基礎,我們馬上就溝通,互進股權。如果合作成功,我們在成都拿地的投入沒有增加一分錢,但是獲取了三個項目的權益,是非常劃算的一件事。

當然,如果有條件,權益比例會盡可能提高。我覺得還是剛才講的那句話,因地制宜,因項目而定,不應該在一開始的時候給自己設定這些框框。

觀點地產新媒體:現金流或者資金方面不用擔心?

李巖:首開一直都看重降負債,我們和各大金融機構都有非常良好的合作關系,融資成本也控制得非常好,融資優勢還是挺明顯的。

現在問題可能就是周轉上要進一步加快,這也是我們要極力改進和解決的問題。但是從債務結構、資金安全、融資渠道和融資成本控制各方面來講,還是非常合理的。

包括近期金融監管政策做了一些調整,我個人認為對首開股份的影響都是有限的,比如說對信托加強監管,首開2018年底整個債務結構當中,我們信托占的比例不到14%。

 
觀點地產新媒體:沒受太大影響?

李巖:集團有海外發債,首開股份沒有海外發債,新發可能會受影響,但是現在我們沒有在海外發債的需求。

現在這些政策對首開影響不大,我們有更多的替代的產品和渠道。另外,首開集團自身融資能力非常強,強大的母公司對上市公司是有支撐能力的。

而且,集團公司在北京有1個多億的物業資源,那是將來可供我們股份公司做城市再開發的物質載體。

觀點地產新媒體:別人愁北京的面粉,你們不愁。

李巖:無論是從公開市場拿的土地儲備,還是在北京的存量資源,我們都有信心。

首開股份現在的土地儲備存量資源有1800多萬方,北京有600萬,南方有900萬,我們沒有那么強烈的非得在這個階段、在這個大的政策環境下搶地的意愿。

剛才講的1個億規模的北京存量,我們現在都著手在做這方面的研究,有些項目已經開始進入前期階段,對北京歷史文化保護街區做申請式退租,當年微改剩的一些零散用地,做城市織補,補城市短板,這些活都在干。

我們現在正在跟東城區研究,一些歷史街區怎么騰退,形成什么樣的運營模式,能夠實現街區的整體更新,包括這個區域建筑的修繕、街區機理的保護、在地文化的挖掘、商業業態的調整、街區治理的完善,這些內容對我們來說是全新的挑戰。

我們股份公司的同事們跟集團公司的同事們有個專門的班子在做這方面的研究,當然是不是能探討出一個全新的商業模式來,今天無法回答,但在這方面的努力,我們一天也沒停止。

觀點地產新媒體:這涉及很多的工作,無數的戰略。

李巖:確實面臨的是全新的挑戰,首開以前的邏輯就是做商業開發,買地、蓋房子、賣房子,再買地,然后持有一部分物業,再做一部分物業服務,都是這么一個商業邏輯,也形成了一個思維定勢。

今天面臨這種新的形勢,面臨自我的挑戰,也需要我們轉變觀念、挑戰自我。在這方面我們已經有了實踐,有了這方面的準備。

觀點地產新媒體:合并重組對股份還是非常利好,未來估值有怎樣的想象空間?

李巖:市場有預期,我們也有信心。其實合并重組的消息出來之后,市場的反應都是非常正面的。

當然,題材有了,下一步就是如何把題材真正轉化成發展的動力、發展的源泉,實現發展的效能,這需要努力去做。

我想,有這么好的資源,我們沒理由不把它做好。我對今后估值的預期,我非常有信心。

觀點地產新媒體:李巖總履新,怎么看接下來的環境?

李巖:其實也不叫履新,因為原來也是一直在董事會擔任董事、副董事長,一直也參與股份的工作,只不過角色有一個變化。

從今年的形勢來看,我個人覺得,首開沒有受到政策過多的影響。之前我們還在討論,但是從7月30號政治局的會議開完以后,大的基調就定下來了。大家穩字當頭,按照中央的部署和要求,在建立健全完善房地產長效管理機制的過程當中,做好自己的事。

首開又是國企,從來也不做違背中央政策、國家政策的事。在現在大的調控背景之下,在大的政策定調、明確方向的大背景之下,我們就踏踏實實按照我們年初的目標,認認真真做好工作。

我們有所預判,沒有指望今年有大的調控放松。我們在去年1007億元的基礎上,今年基本上就是1021億,在這個位置做一些盤整,我們相信這個底筑好了,今后的發展會更快。

觀點地產新媒體:今年1021億的目標能完成嗎?

李巖:壓力不小,但是完成任務還是有保障的,我們也有信心。

你關注首開前幾年的指標會發現一個特別有趣的現象,一二季度都是低點,非常低,經常只完成年度目標的百分之十幾、二十幾,到第三季度有所調整,第四季度直線往上沖。

觀點地產新媒體:獨特的戰術打法?

李巖:可能跟多年保持的節奏有關系,但是從今年的數據可以看到,還是提速了。從6月底的數據來看,我們除了新開指標之外,同比去年都有不少的提高。

今年我們確定目標的時候,已經充分考慮到了調控政策長效機制的建設,沒有把今年沖業績的希望寄托在政策放松上,所以我們會千方百計確保目標完成,使首開在千億這個規模上站得更穩、站得更牢。

 
觀點地產新媒體:現在行業利潤率走低好像是大勢所趨。

李巖:這幾年大家都面臨同樣的問題,土地價格居高不下,房價又受調控的影響,特別是有些重點區域,很多項目至今備案價格沒有什么調整的突破。

從大的行業背景來講,毛利率普遍都是下降的趨勢,我們也不可能獨善其身,行業的一些規律和特點在首開股份身上同樣會反映出來,這個還是要認真面對。

從首開來講,我們在前端拿項目的時候就把住,對指標做審慎的考量。拿地,經常說自己是審慎理性、適度參與,我們不會非常激進地去搶地王。這也是支撐我們現在整體盈利水平的一個重要方面,不會被個別項目拖累公司收益。

觀點地產新媒體:對股份整體來說還是非常利好,剛才談到背后有很多的資源、存量,未來股份的估值有什么樣的想象空間?

李巖:市場有預期,我們也有信心。其實從3月9號合并重組的消息出來之后,市場的反應都看得出來,對這個消息的反應是非常正面的。

當然題材有了,下一步如何把題材真正地轉化成發展的動力、發展的源泉,實現發展的效能,這需要我們努力去做。

我想有這么好的資源,我們沒理由不把它做好,所以我想我對今后估值的預期,我是非常有信心的。

觀點地產新媒體:李巖總有什么愛好?

李巖:愛好挺多的,但是沒時間,年輕的時候喜歡出去旅行,那時候說走就走,今天想起來明天就飛,開車就走。

喜歡旅行,理想是能夠行萬里路、讀萬卷書,可惜現在時間沒那么多。經常出差,閑暇之余也會到當地的博物館看看。

觀點地產新媒體:您好像對街區改造也是有興趣的?

李巖:我在區政府工作10年,分管的工作比較多,但最熱愛的或者說下精力最大的,實際上就是在一些老街區的更新改造上,特別是大柵欄地區。

我那時候擔任大柵欄更新改造總指揮,一直在從事文化街區、商業街區的改造和提升,主要就是有這方面的興趣,這是自己精力能夠投入的重要原因,不光是職責使命。

職責使命應該有,但是光知道職責使命,沒有興趣愛好,可能做事也做不到很極致。

觀點地產新媒體:身份轉變還算適應?

李巖:我覺得從企業到政府,又從政府到企業,又完成了一次職業角色的轉換。我覺得首開氛圍非常好,我到這里整整三年,這三年時間我和我的同事、團隊相處得非常融洽,他們都是非常敬業和專業的人士。

在他們身上,這種理性、包容、敬業、執著、專注都讓我非常感動,也值得我向他們好好學習。

所以,雖然我在這個團隊角色有個小變化,但團隊的同志們沒有變化,對我的支持沒有變化,我的工作做起來還是比較得心應手的。

觀點地產新媒體:現在是兩邊挑,分配給股份的時間應該更多一些吧?

李巖:合理分配。國資委批準的首開集團重要子企業就首開股份一家,今后房地集團會不會是第二家,還需要國資委的認定。

首開股份對集團無論從營收還是利潤貢獻,都占到95%以上,對集團貢獻、對北京國企的貢獻,成績都很不錯。

首開集團作為市屬國有企業,每年在上繳國有資本預算收入方面都排在北京市前5,集團能夠上繳國有資本預算收入,能給地方做這么大的貢獻,股份是主體。

我現在也經常在區分集團總經理和股份公司董事長的角色,說著說著就說到集團了,說著說著可能又回到股份了,這個角色確實需要自己隨時調整和平衡。
關鍵詞:觀點 對面 

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